Beleggen in vastgoed; hoe zit het met de omzetbelasting?

Als u een pand verhuurt, komt u in aanraking met de omzetbelasting. Volgens de hoofdregel is verhuur van een pand vrijgesteld voor de omzetbelasting. U kunt dan ook geen voorbelasting in aftrek brengen, dit is de omzetbelasting die u moet betalen aan bijvoorbeeld de aannemer. Waar in dit artikel wordt gesproken over 'omzetbelasting' wordt ook de 'btw' bedoeld.

Er zijn drie soorten verhuur voor de omzetbelasting:
1.    Vrijgestelde verhuur;
2.    Van rechtswege belaste verhuur;
3.    Optie belaste verhuur.

1. De vrijgestelde verhuur van vastgoed

De hoofdregel is dat de verhuur van vastgoed is vrijgesteld van omzetbelasting, tenzij u ervoor kiest om met omzetbelasting te verhuren Als er zonder omzetbelasting wordt verhuurd, dan is de aan u in rekening gebrachte omzetbelasting niet te verrekenen of terug te vorderen. Daar naast zijn er gevallen waarin verhuur van rechtswege (volgens de wet) belast is met omzetbelasting.

2. Van rechtswege btw-belaste verhuur

Bij bepaalde vormen van verhuur van vastgoed zijn van rechtswege belast met omzetbelasting. Dit is bijvoorbeeld in de volgende verhuursituaties:

•    Verhuur kamers of logies voor kort verblijf (vakantiewoning);
•    Verhuur parkeerruimten voor voertuigen;
•    Verhuur van ligplaatsen of bergplaatsen voor vaartuigen;
•    Verhuur van machines en bedrijfsinstallaties.

3.    Optie belaste verhuur

Als u vastgoed zonder omzetbelasting verhuurd, zult u doorgaans als verhuurder de huurprijs verhogen met de omzetbelasting die u als verhuurder niet in aftrek kunt brengen. Als de huurder het vastgoed voor tenminste 90% voor btw-belaste prestaties gebruikt, kunt u samen met de huurder de Belastingdienst verzoeken om met omzetbelasting e verhuren. U als verhuurder, kan hierdoor de omzetbelasting op aanschaf, bouw, onderhoud en verbetering verrekenen respectievelijk terugvragen. Op een gemaakte keuze voor btw-belaste verhuur kunt u in principe niet terugkomen. De optie komt echter te vervallen indien niet meer aan de wettelijke voorwaarden (zie hierna) wordt voldaan en / of de huurovereenkomst wordt beëindigd. 
De wettelijke voorwaarden voor btw-belaste verhuur zijn:

  1. Gezamenlijk verzoek: u als verhuurder en huurder dienen gezamenlijk een verzoek in om btw-belast te mogen verhuren. Dit zou binnen drie maanden na ingang van de verhuur moeten plaatsvinden. In de praktijk gebeurt dit steeds minder, het is ook genoeg om dit in de huurovereenkomst te regelen. In de huurovereenkomst wordt dan gemeld dat de verhuur met omzetbelasting zal plaatsvinden. Tevens moet u het boekjaar van de huurder opnemen en moet de huurder een verklaring afgeven dat de huurder het pand voor btw-belaste prestaties voor de omzetbelasting gaat gebruiken, tenminste voor 90%. Het huurcontract dient wel binnen 3 maanden nadat de huur is ingegaan te worden ondertekend.
  2. Gebruik van 90% voor btw-belaste prestaties: de huurder moet dit schriftelijk verklaren. Dit moet aan het eind van ieder jaar opnieuw worden vastgesteld. Als niet meer aan het 90% criterium wordt voldaan, moet de huurder de verhuurder schriftelijk hierover informeren.

Verhuur aan particulier en omzetbelasting

Voor de verhuur van woningen (onroerende zaak voor huisvesting van particulieren, anders dan voor korte tijd) aan particulieren is belaste verhuur niet mogelijk. Dit is anders dan de hiervoor besproken verhuur van een vakantiewoning waar wel sprake is van btw-belaste verhuur, dit is immers verhuur voor een korte periode (in principe korter dan 6 maanden).

Bent u van plan om binnenkort te gaan beleggen in vastgoed en wilt u weten wat voor u de gevolgen zijn ter zake van de btw, neem dan contact op met één van onze fiscalisten.